房地产二级市场机遇丰富

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介绍

自皇家88手机app登录金融危机以来,私募股权房地产基金筹集和部署的资本增长令人印象深刻. 在过去12年里,已经有超过1万亿美元被分配到这类基金中.1 而且增长速度——以及由此产生的量子——似乎都没有放缓. 

随着主要资本皇家88手机app登录的增加, 自然的必然市场倾向于以二级交易的形式发展. 简单地说, 二级皇家88手机app登录是对现有资产的皇家88手机app登录, 带来新股本的结构或情况, 重置皇家88手机app登录的时间,并重新调整其所有权. 

房地产是二级市场中一个颇具吸引力的领域, 特别是考虑到所谓的由gdp主导的资本重组交易的出现. 曾被视为一种对难以出售的资产进行资本重组的方法, 这些交易现在被普通合伙人(gp)认为是留住他们最好资产的机会. 对于这些二级市场的皇家88手机app登录者来说也是如此, 由gdp主导的资本重组通常提供了一个获得高质量资产敞口的机会,而这在以前是遥不可及的. 

事实上,房地产二级资产管理规模达到了2.截至2020年9月底,这一比例为所有房地产资产管理的7%,高于2013年底的不到1%.2 皇家88娱乐预计,随着更多由gdp主导的资本重组冲击市场,这一比率将继续上升. 此外, 可皇家88手机app登录的领域是广阔的,因为几乎所有的商业地产资产都是二级交易的候选者, 不仅仅是基金领域. 

然而,重要的是要记住,新的机会会带来新的复杂性. 由于gdp主导的资本重组正迅速成为房地产二级市场的未来, 皇家88娱乐认为,充分利用这些机会需要拥有专业的经验和专业知识, 经营和皇家88手机app登录房地产. 

房地产二级市场的增长

而房地产在很大程度上是非流动性的,是一种长期皇家88手机app登录, 私人基金的寿命通常为7-10年. 这种时机不匹配可以在二级市场创造机会. 

由于有限合伙人和一般合伙人都希望在管理私人市场皇家88手机app登录时具有灵活性和流动性,房地产二级市场的交易量经历了巨大的增长(见图1). 2016年12月至2020年6月期间,房地产二级基金管理的资产几乎增加了两倍, 从9美元.30亿到270亿美元.3 今天, 房地产约占二级市场的5%, 仍以私募股权资产为主(见图2). 

在一段较长时期的积极房地产融资之后, 在可预见的未来,二级学校的发展将迎来重大机遇(见图3)。. 随着这些基金的任期接近尾声,许多普通合伙人可能正在寻求资本重组. 因为任何房地产资产都有可能成为资本重组或次级候选资产, 这个市场的潜在规模是巨大的.

图1:二手房成交量大幅增长

房地产二级市场成交量大幅增长
来源:Greenhill, Evercore, 2020年6月.

图2:私募股权继续主导二级市场

2020年二次交易

私募股权继续主导二级市场
资料来源:Setter资本《皇家88娱乐》.”

图3A:强劲的融资推动了房地产二级市场的发展

强劲的融资推动了房地产二级市场的发展

图3B:预计房地产基金到期日

预计房地产基金到期日
Source: Preqin; Landmark, Park Madison, 皇家88娱乐 projections.
房地产二级市场机遇丰富

由gdp主导的资本重组的兴起

由有限责任公司主导的交易是更为传统的二级交易类型. 它们涉及向一家有限合伙人出售基金权益,后者希望在基金终止前进行清算. 例如,传统的二级市场为有限合伙人提供流动性, 以满足资金限制), 让他们尽早锁定收益,并/或给他们一个减少过度配置某一资产类别的方法.

购买次级权益的皇家88手机app登录者, 另一方面, 能否以有吸引力的估值获得高质量资产, 曲线缓解, 更高的当前收入, 更短的回报期和更大的多样化. 暴露于二级武器也可以广泛地增强防御能力, 风险调整皇家88手机app登录房地产的方法.

gp主导的交易是最近才出现的现象. GP主导是一个广泛的类别,包括GP为其自身或其皇家88手机app登录者基础创造流动性的多种方式, 包括资本重组, 投标报价和分拆. 

图4:gp主导的二级市场份额不断增长

GP-Led在二级市场的份额越来越大
来源:Evercore.

图5:gp主导的增长似乎将继续

由gdp带动的经济增长似乎将继续
资料来源:皇家88娱乐公司.

对于全科医生来说,参与二次交易可以带来几个好处. 它可以让他们: 

  • 加速他们有限合伙人的流动性和锁定收益 
  • 增加战略和/或长期皇家88手机app登录者到他们的皇家88手机app登录者基础 
  • 保留他们最好的资产,同时实现额外的收益 
  • 为新的或后续皇家88手机app登录获得新资本
  • 为有限合伙人提供更定制化的解决方案

gp主导的交易也可以为一级和二级有限合伙人提供一些好处, 如机会:

  • 重新设定基金的经济模式,使普通合伙人的利益与有限合伙人的利益更加一致
  • 提前实现皇家88手机app登录回报或锁定收益
  • 产生的流动性
  • 管理或重新平衡他们的皇家88手机app登录组合
  • 瞄准那些难以直接购买的优质资产
  • 转入由gdp主导的资本重组

由于这些好处, 近年来,以gdp为主导的交易在整个二级市场中所占的份额越来越大. 预计到2020年,由gdp主导的资本重组将占整个二级市场的50%, 从2019年的32%上升,皇家88娱乐预计这一趋势将继续(见图4和图5).

为什么是现在?

宏观事件——比如皇家88手机app登录金融危机——往往会刺激更大的二级市场活动. 新冠疫情似乎是最新的催化剂, 将gdp主导的资本重组推至房地产二级市场的顶部,因为许多全科医生不得不改变他们在酒店业的退出计划, 零售及办公室资产.

然而,“为什么是现在”这个问题的最佳答案可能是全科医生思维方式的进化. 而一般合伙人过去只寻求对最糟糕的资产进行资本重组, 现在他们希望这样做主要是为了最好的结果. 换句话说, 即使在市场特别强劲的时候, 一般合伙人可能想引入新的资本,给自己更多的时间来处理具有显著附加价值创造潜力的资产, 特别是在皇家88手机app登录组合花了数年才累积起来的情况下. 

目前,皇家88娱乐看到各种类型的二级交易出现的原因有很多. 例如,一些有限合伙人可能只是想重新平衡他们的皇家88手机app登录组合, 减少对房地产私募股权的皇家88手机app登录. 皇家88娱乐还看到二级市场出现了事件驱动的机会主义皇家88手机app登录, 其中可能包括有限合伙人(通常是高净值皇家88手机app登录者),他们在五六年前皇家88手机app登录了房地产基金,现在正在寻找机会退出. 在许多情况下, 他们愿意出售, 通常是机构皇家88手机app登录者, 在内在价值的基础上打折. 

最后, 在COVID影响业务计划的情况下也会出现机会, 对LP基地造成干扰, 战略或资本配置. 在这里, 这些基金正在寻求机构资本, 深入行业的关系, 组织或运营经验来帮助他们实施他们的商业计划.

房地产二级市场机遇丰富

管理复杂性

房地产二级交易的类型差异很大. 它们可能涉及从现有机构或高净值皇家88手机app登录者手中收购私人持有的资产(全部或部分),或购买房地产基金权益. 

他们可以采用各种各样的法律结构, 包括混合封闭式基金, 独立的账户, 合资皇家88手机app登录, 房地产皇家88手机app登录信托基金, 运营公司和开放式基金. 因此, 对于那些希望皇家88手机app登录于二级市场的人来说,舒适和复杂的经验是一个优势.

由gdp主导的资本重组的兴起也突显了在这些交易中需要更专业的合作伙伴. 例如, 这些交易往往涉及单一资产,或者是高度集中的皇家88手机app登录组合. 拥有承销能力和皇家88手机app登录专业知识、能够进行必要的尽职调查的皇家88手机app登录者,很可能在皇家88手机app登录的剩余期限内为这种关系增加价值. 

未来的漫漫跑道

而绝大多数二级市场都是私人股本, 房地产和基础设施等领域正在增长. 这, 还有它们潜在的好处,比如加速流动性, 锁定收益和价值创造机会意味着,皇家88娱乐相信二级市场今后将有很长的路要走. 这对于gp主导的细分市场来说尤其如此. 

随着市场变得越来越复杂, 皇家88娱乐认为,皇家88手机app登录者应考虑更新的交易类型,使他们能够获得高质量资产. 具有由gdp主导的资本重组和其他次级资本重组可能带来的潜在好处, 皇家88娱乐认为,最好的办法是继续专注于尽职调查.

尾注:

1. 自2008年1月1日起至2019年12月31日止.
2. Preqin.
3. Preqin.

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